El sector inmobiliario, al igual que el conjunto de la economía española, ha sufrido un fuerte impacto por la paralización derivada del confinamiento por el coronavirus. Este impacto tuvo como consecuencia un desplome de la actividad que ha afectado de manera diferente a cada una de las tres grandes áreas que componen el sector: promoción, patrimonio y logística.
La compraventa de nuevas promociones inmobiliarias se redujo a niveles antes nunca vistos como consecuencia de las medidas anticovid. Al cese de operaciones se sumó la paralización, aunque fuera temporal, de las promociones en construcción. Por su parte, el área patrimonial se vio expuesta a una revisión en los precios y condiciones de los alquileres, tanto en el segmento de oficinas -que en multitud de casos se plasmó en un ajuste en el precio por metro cuadrado- como en el del alquiler de espacios comerciales, cuyo cierre, obligado por motivos sanitarios, se tradujo en la clausura de los grandes centros y áreas comerciales en España. En el lado opuesto se sitúa el sector logístico que tiene un comportamiento positivo durante la crisis gracias al incremento de las compras procedentes del canal online.
Promoción
Respecto a la promoción inmobiliaria, la vuelta a la casi normalidad económica ha permitido iniciar su recuperación, y, por tanto, la reactivación de los proyectos paralizados por las medidas impuestas para frenar el covid. Esta reactivación de los desarrollos inmobiliarios permitirá, según los expertos, que la cifra de vivienda nueva finalizada en 2020 se sitúe entre las 80.000 y 100.000 unidades.
Sin embargo, la adquisición de vivienda todavía se mantiene en ratios negativos. Según los datos proporcionados por el Colegio de Registradores, la compraventa de viviendas durante el pasado mes de mayo se contrajo un 53,1% respecto al mismo periodo del año anterior, lo que supuso realizar en España en torno a las 24.000 operaciones menos que en el mismo mes del año anterior.
En este sentido hay que valorar también el fuerte impacto que ha tenido la crisis sobre la evolución de las hipotecas constituidas, aunque más moderado que el de las transacciones realizadas. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el pasado mes de mayo las hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situaron en 25.538, cifra que supone un 27,6% menos que en el mismo periodo de 2019.
Pese a todo, según el sector, la demanda de nuevas viviendas comenzó a recuperarse en los meses de junio y julio, lo que podría ser un indicativo de que la actividad se va normalizando. Existen, no obstante, expertos que consideran que la mejora registrada en junio y julio se corresponde a operaciones de compraventa aplazadas por causa del confinamiento y que los datos volverán a disminuir en el último trimestre del año.
Patrimonio
En cuanto al segmento patrimonial, el confinamiento impactó de forma muy negativa en la evolución, no sólo en el volumen de negocio, sino también en el valor de los activos. Todas las grandes promotoras inmobiliarias han visto cómo el valor de sus carteras patrimoniales se reducía en los primeros meses del año, lo que ha lastrado sus cuentas correspondientes al primer semestre del ejercicio.
Según la consultora Knight Frank, el mercado de oficinas de Madrid, el más activo de España, sufrió una caída de más 50% en el segundo trimestre de 2020 frente al registrado un año antes, una tendencia que algunos expertos consideran que se mantendrá a lo largo de todo el ejercicio.
En relación a las rentas, durante lo que va de año no se han producido variaciones significativas, aunque, según la consultora Savills Aguirre Newman, se prevén ajustes en las zonas periféricas de las grandes ciudades. Los expertos esperan que la entrada de más superficie derivada de los nuevos proyectos que se finalizarán este año aumentará el espacio disponible en las grandes ciudades, lo que podría provocar un cierto desajuste entre la oferta y la demanda que se irá equilibrando a lo largo del próximo ejercicio.
Asimismo, los efectos de la pandemia han implicado un cambio en la manera en que las empresas organizan su jornada laboral. Esta tendencia continuará creciendo en el futuro, lo que aumentará el trabajo a distancia e incidirá en las necesidades de espacio en las oficinas. Es previsible que algunas empresas ocupen menos espacio de oficina en los proximos meses o años.
En relación a los centros comerciales, al cierre obligado de los meses de marzo y abril se le suma una caída interanual en el tráfico de clientes del 55,6% durante los meses de mayo y junio. El volumen de visitas sigue todavía muy por debajo de la época precovid y no se espera que en lo que queda de año se pueda recuperar, ni tan siquiera acercarse a los datos recabados antes de la pandemia, en especial con una caída del turismo tan profunda como la que sufre la economía española este año.
Logística
Por el contrario, la inversión en el segmento logístico creció un 17% durante los seis primeros meses de 2020 respecto al mismo período del año anterior, lo que se tradujo, según la consultora CBRE, en operaciones de compraventa de activos logísticos por un valor superior a los 520 millones de euros. Este impulso en el segmento logístico viene promovido por el auge del comercio online a lo largo del confinamiento y por las buenas expectativas de crecimiento que se prevén para los próximos ejercicios.
El e-commerce se ha convertidos en el principal motor en la recuperación de la logística. La gran mayoría de los nuevos contratos de alquiler que se producen en este sector están relacionados con el comercio online y son consecuencia de la necesidad de crecimiento empresarial derivado del auge del negocio de las ventas electrónico.
Los expertos consideran que el sector logístico podría ser el primer segmento inmobiliario que salga de la crisis y recupere los niveles y actividad anterior a la pandemia. Las previsiones apuntan a que la inversión en este sector podría alcanzar los 1.000 millones de euros a finales de 2020.