El sector inmobiliario, al igual que el conjunto de la economía española, ha sufrido un fuerte impacto por la paralización derivada del confinamiento por el coronavirus. Este impacto tuvo como consecuencia un desplome de la actividad que ha afectado de manera diferente a cada una de las tres grandes áreas que componen el sector: promoción, patrimonio y logística.

La compraventa de nuevas promociones inmobiliarias se redujo a niveles antes nunca vistos como consecuencia de las medidas anticovid. Al cese de operaciones se sumó la paralización, aunque fuera temporal, de las promociones en construcción. Por su parte, el área patrimonial se vio expuesta a una revisión en los precios y condiciones de los alquileres, tanto en el segmento de oficinas -que en multitud de casos se plasmó en un ajuste en el precio por metro cuadrado- como en el del alquiler de espacios comerciales, cuyo cierre, obligado por motivos sanitarios, se tradujo en la clausura de los grandes centros y áreas comerciales en España. En el lado opuesto se sitúa el sector logístico que tiene un comportamiento positivo durante la crisis gracias al incremento de las compras procedentes del canal online.

 

Promoción

Respecto a la promoción inmobiliaria, la vuelta a la casi normalidad económica ha permitido iniciar su recuperación, y, por tanto, la reactivación de los proyectos paralizados por las medidas impuestas para frenar el covid. Esta reactivación de los desarrollos inmobiliarios permitirá, según los expertos, que la cifra de vivienda nueva finalizada en 2020 se sitúe entre las 80.000 y 100.000 unidades.

Sin embargo, la adquisición de vivienda todavía se mantiene en ratios negativos. Según los datos proporcionados por el Colegio de Registradores, la compraventa de viviendas durante el pasado mes de mayo se contrajo un 53,1% respecto al mismo periodo del año anterior, lo que supuso realizar en España en torno a las 24.000 operaciones menos que en el mismo mes del año anterior.

En este sentido hay que valorar también el fuerte impacto que ha tenido la crisis sobre la evolución de las hipotecas constituidas, aunque más moderado que el de las transacciones realizadas. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el pasado mes de mayo las hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situaron en 25.538, cifra que supone un 27,6% menos que en el mismo periodo de 2019.

Pese a todo, según el sector, la demanda de nuevas viviendas comenzó a recuperarse en los meses de junio y julio, lo que podría ser un indicativo de que la actividad se va normalizando. Existen, no obstante, expertos que consideran que la mejora registrada en junio y julio se corresponde a operaciones de compraventa aplazadas por causa del confinamiento y que los datos volverán a disminuir en el último trimestre del año.

 

Patrimonio

En cuanto al segmento patrimonial, el confinamiento impactó de forma muy negativa en la evolución, no sólo en el volumen de negocio, sino también en el valor de los activos. Todas las grandes promotoras inmobiliarias han visto cómo el valor de sus carteras patrimoniales se reducía en los primeros meses del año, lo que ha lastrado sus cuentas correspondientes al primer semestre del ejercicio.

Según la consultora Knight Frank, el mercado de oficinas de Madrid, el más activo de España, sufrió una caída de más 50% en el segundo trimestre de 2020 frente al registrado un año antes, una tendencia que algunos expertos consideran que se mantendrá a lo largo de todo el ejercicio.

En relación a las rentas, durante lo que va de año no se han producido variaciones significativas, aunque, según la consultora Savills Aguirre Newman, se prevén ajustes en las zonas periféricas de las grandes ciudades. Los expertos esperan que la entrada de más superficie derivada de los nuevos proyectos que se finalizarán este año aumentará el espacio disponible en las grandes ciudades, lo que podría provocar un cierto desajuste entre la oferta y la demanda que se irá equilibrando a lo largo del próximo ejercicio.

Asimismo, los efectos de la pandemia han implicado un cambio en la manera en que las empresas organizan su jornada laboral. Esta tendencia continuará creciendo en el futuro, lo que aumentará el trabajo a distancia e incidirá en las necesidades de espacio en las oficinas. Es previsible que algunas empresas ocupen menos espacio de oficina en los proximos meses o años.

En relación a los centros comerciales, al cierre obligado de los meses de marzo y abril se le suma una caída interanual en el tráfico de clientes del 55,6% durante los meses de mayo y junio. El volumen de visitas sigue todavía muy por debajo de la época precovid y no se espera que en lo que queda de año se pueda recuperar, ni  tan siquiera acercarse a los datos recabados antes de la pandemia, en especial con una caída del turismo tan profunda como la que sufre la economía española este año.

 

Logística

Por el contrario, la inversión en el segmento logístico creció un 17% durante los seis primeros meses de 2020 respecto al mismo período del año anterior, lo que se tradujo, según la consultora CBRE, en operaciones de compraventa de activos logísticos por un valor superior a los 520 millones de euros.  Este impulso en el segmento logístico viene promovido por el auge del comercio online a lo largo del confinamiento y por las buenas expectativas de crecimiento que se prevén para los próximos ejercicios.

El e-commerce se ha convertidos en el principal motor en la recuperación de la logística. La gran mayoría de los nuevos contratos de alquiler que se producen en este sector están relacionados con el comercio online y son consecuencia de la necesidad de crecimiento empresarial derivado del auge del negocio de las ventas electrónico.

Los expertos consideran que el sector logístico podría ser el primer segmento inmobiliario que salga de la crisis y recupere los niveles y actividad anterior a la pandemia. Las previsiones apuntan a que la inversión en este sector podría alcanzar los 1.000 millones de euros a finales de 2020.

 La mayoría de los expertos del sector inmobiliario creen que habrá que esperar hasta 2022 para que la actividad recupere los niveles previos a la crisis.

CBRE prevé que la inversión en activos inmobiliarios españoles rondará este ejercicio los 8.500 millones de euros, un 30% por debajo de la cifra registrada hace un año.

La mayoría de los expertos apuntan a un descenso en el precio de la vivienda durante ese año de entre el dos y el tres por ciento que se extenderá a lo largo de 2021.

Se descarta una nueva burbuja inmobiliaria, ya que el sector inmobiliario cuenta con unos cimientos mucho más sólidos que en la anterior crisis de 2008 y el sistema bancario es mucho más sólido.

La firma de hipotecas sobre viviendas, según el INE, retrocedió un 14,6% en marzo un 18,4% en abril y un 27,6% en mayo.

El impacto que pueda tener la covid-19 en el futuro del sector dependerá, en gran medida, de la evolución de la economía española. El desplome del 18,5% en el Producto Interior Bruto español entre abril y junio de este año anunciado por el INE (el mayor de la serie histórica), unido a los más de 3,77 millones de parados registrados en nuestro país el pasado mes de julio, que sitúa la tasa de desempleo en el 15,33%, y a la situación de inseguridad de los más de un millón de trabajadores que permanecen en ERTE aumentan el sentimiento de incertidumbre económica en la sociedad. Esta incertidumbre puede llegar a incidir de manera muy negativa sobre el mercado inmobiliario, debido a que las familias, podrían retrasar sus decisiones de inversión en vivienda nueva hasta que la situación económica se recupere.

En ese sentido, además de la evolución del mercado laboral, se debe tener en cuenta otras consecuencias derivadas de las dudas económicas que pueden producirse. En un escenario de inestabilidad económica es muy posible que se produzca un retroceso en la demanda, tanto en el sector de la promoción, con la compraventa de pisos, como en el del patrimonio, en donde la caída del consumo privado y la desaparición de empresas tendrían una consecuencia directa en el alquiler de espacios comerciales o laborales.

Los expertos sitúan el ajuste del precio de la vivienda a lo largo de 2020 y 2021 entre el dos y el tres por ciento, dependiendo de los diferentes escenarios que se tomen en consideración. Sin embargo,  también existen estudios mucho más pesimistas en este sentido como el elaborado por Caixabank Research que señala que los precios podrían experimentar un ajuste acumulado de entre un 6% y un 9% durante 2020 y 2021; o las estimaciones de Bankinter que indican que  el virus retrasará la decisión de comprar vivienda entre 6 y 12 meses,  lo que producirá un desequilibrio temporal entre oferta y demanda y una caída de los precios del 6% en 2020, para posteriormente estabilizarse de nuevo en 2021.

En un escenario negativo de la pandemia, los sectores promotor y patrimonialista, muy sensibles a las condiciones económicas y al clima de confianza, podrían experimentar una contracción que paralizaría el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios en 2021.

El impacto del Covid en el sector inmobiliario ha sido importante pero no ha sido tan profundo como en otros sectores como el turistico o el industrual. Una vez finalizado el confinamiento, las operaciones de compraventa han iniciado una paulatina recuperación que permiten afrontar los próximos trimestres con cierto optimismo.

La construcción de nuevos proyectos inmobiliarios volverá a tasas anteriores al Covid-19 y la inversión inmobiliaria, especialmente en el segmento residencial y en el alquiler de espacios prime en las principales capitales españolas, volverá a crecer.

Según todos los expertos el precio de la vivienda continuará con la tendencia a la moderación que ya mostró a finales de 2019, mientras que el alquiler de espacios comerciales continuará siendo el segmento que mayor sufra los efectos de la pandemia.

La logística seguirá creciendo gracias al desarrollo del comercio electrónico por lo que es previsible un aumento de la inversión el este sector, en especial en los activos situados en la última milla.

En un escenario en que la crisis del coronavirus se mantenga en unos parámetros adecuados y bajo contención, la recuperación del sector se producirá de manera paulatina en los próximos trimestres. Sin embargo, con una evolución más pesimista de la crisis sanitaria, todas las previsiones tendrían que ser revisadas a la baja. Los efectos futuros de la pandemia sobre el sector inmobiliario son impredecibles y dependen directamente de los efectos que el coronavirus tenga sobre el conjunto de la economía.

Este análisis ha sido escrito por

Alejandro de Antonio 
Director en Estudio de Comunicación

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